PrzezZakup mieszkania to dla większości z nas największa finansowa operacja w życiu. Emocje biorą górę, przeglądamy dziesiątki ogłoszeń, liczymy zdolność kredytową i w końcu przychodzi moment podpisania umowy przedwstępnej. To właśnie wtedy pojawia się pytanie o pieniądze, które mają zabezpieczyć transakcję. Często używamy terminów zadatek i zaliczka zamiennie, traktując je jak synonimy. W świecie nieruchomości to jednak błąd, który w najgorszym scenariuszu może kosztować cię utratę sporej sumy pieniędzy.
Czym właściwie jest zaliczka?
Zaliczka jest dość intuicyjna. To po prostu część ceny, którą wpłacasz sprzedającemu na poczet przyszłego zakupu. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, zaliczka po prostu przechodzi na poczet ceny mieszkania. Jeśli jednak z jakiegoś powodu do transakcji nie dojdzie – niezależnie od tego, kto się wycofa – zaliczka podlega zwrotowi. Z punktu widzenia kupującego zaliczka jest bezpieczniejsza, bo nie ryzykujesz utraty tych środków. Jednak dla sprzedającego jest ona mało atrakcyjna, ponieważ nie daje mu żadnej gwarancji, że faktycznie sfinalizujesz zakup.
Zadatek, czyli gwarancja z „haczykiem”
Tu zaczynają się schody. Zadatek to forma zabezpieczenia wykonania umowy. Jego rola jest znacznie silniejsza niż zaliczki. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeśli dasz komuś zadatek, a transakcja nie dojdzie do skutku z twojej winy, sprzedający ma prawo go zatrzymać. To twój koszt rezygnacji. W praktyce oznacza to, że jeśli wpłaciłeś 20 czy 30 tysięcy złotych zadatku, a nagle bank odmówi ci kredytu albo po prostu zmienisz zdanie, te pieniądze przepadają bezpowrotnie.
Co jednak, jeśli to sprzedający się wycofa? Tu prawo działa na twoją korzyść. W takiej sytuacji sprzedający musi zwrócić ci zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli więc wpłaciłeś 20 tysięcy, on musi oddać ci 40 tysięcy złotych. To silny mechanizm dyscyplinujący obie strony.
Dlaczego to rozróżnienie jest kluczowe?
Wielu kupujących nie czyta uważnie umowy przedwstępnej. Jeśli w dokumencie widnieje słowo „zadatek”, a ty masz wątpliwości co do swojej sytuacji finansowej, powinieneś zachować szczególną czujność. Pamiętaj, że umowa przedwstępna to wiążący dokument. Często zdarza się, że kupujący podpisują ją „na szybko”, licząc na to, że kredyt na pewno zostanie przyznany. Jeśli jednak bank wyda decyzję odmowną, a w umowie widnieje zapis o zadatku, tracisz wpłacone środki, chyba że w umowie zawarłeś odpowiednie zapisy zabezpieczające.
Jak zabezpieczyć się w umowie?
Nie musisz być prawnikiem, aby zadbać o swoje interesy. Najlepszym rozwiązaniem jest dodanie do umowy przedwstępnej tzw. warunków zawieszających. To zapisy, które mówią, że umowa sprzedaży dojdzie do skutku tylko pod warunkiem, że np. otrzymasz kredyt hipoteczny. Jeśli bank odmówi finansowania, umowa przedwstępna wygasa, a zadatek powinien zostać zwrócony. To bardzo ważne: zawsze sprawdzaj, czy takie klauzule znalazły się w tekście, zanim złożysz podpis.
Kiedy lepiej wybrać zaliczkę?
Jeśli jesteś na wczesnym etapie sprawdzania zdolności kredytowej lub masz jakiekolwiek wątpliwości co do stanu prawnego mieszkania, lepiej negocjować zapis o zaliczce. Sprzedający może być mniej chętny, ale w negocjacjach wszystko jest kwestią rozmowy. Jeśli jednak sprzedający upiera się przy zadatku, warto postarać się o wpisanie w umowie zapisu, że w przypadku odmowy kredytu zadatek podlega zwrotowi. To złoty środek, który chroni obie strony.
Podsumowanie w pigułce
Najważniejsza różnica sprowadza się do konsekwencji. Zaliczka jest zwrotna zawsze. Zadatek jest „karą” dla strony, która wycofuje się z umowy. Jeśli jesteś kupującym, zadatek to dla ciebie narzędzie presji na sprzedającego, ale jednocześnie ryzyko utraty pieniędzy, jeśli nie dopniesz formalności w terminie. Nigdy nie zakładaj, że „jakoś to będzie”. W nieruchomościach precyzja językowa to realne pieniądze. Zanim przelejesz jakiekolwiek środki, przeczytaj dokładnie, czy w umowie widnieje słowo „zaliczka”, czy „zadatek”. Jeśli nie rozumiesz jakiegoś zapisu, nie bój się zapytać pośrednika lub poprosić o opinię prawnika. To wydatek rzędu kilkuset złotych, który może cię uratować przed stratą dziesiątek tysięcy.
